Investir en immobilier via les SCPI

La 2e façon d’investir dans l’immobilier sans passer par l’achat de biens en direct, consiste à passer par les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI).

Bien que les SCPI soient régulées et contrôlées par l’AMF (l’Autorité de Marché Financier), qui délivre les agréments aux sociétés de gestion et veille à la bonne information des investisseurs, l’investissement dans les SCPI n’est pas à proprement parlé un investissement en bourse, comme c’est le cas pour les REIT.

Pour autant, étant un placement financier intéressant, et compte tenu de l’intérêt des investisseurs français pour l’immobilier, il nous a paru indispensable de présenter ce type d’instrument financier sur ce site, même si l’on s’écarte un peu de la thématique « comprendre la bourse » !

Qu’est-ce qu’une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) ?

Les SCPI sont apparues dans les années 70, et sont très proches des REIT, dans le sens où il s’agit de sociétés de gestion spécialisées dans l’achat puis la gestion de parc immobilier (mise en location, entretien, paiement de taxes ….). En achetant des parts de SCPI, vous devenez donc associé et co-propriétaire de parts de biens immobiliers (résidences, hôtels, commerces, bureaux ….), et vous recevrez tous les 3 mois une part des loyers.

Les SCPI sont parfois appelées « Pierre-Papier ». Cela vient du fait qu'à travers la détention d'un titre de propriété de parts (papier), les investisseurs en SCPI deviennent associés dans une SCPI qui détient un parc immobilier (pierre).

La principale différence avec les REIT, est que les SCPI ne sont pas cotées en bourse (ce qui aura des conséquences, sur les frais, la liquidité, la fiscalité, les sources de financement … que nous détaillerons plus tard).

Les types de SCPI :

Les SCPI françaises sont moins nombreuses que les REIT US. Il en existe environ 200 et on peut les regrouper en 3 grandes catégories :

- - SCPI de rendement : Il s’agit des SCPI les plus courantes. Elle reverse les loyers aux investisseurs, et elles sont une source de revenu régulier.
  - SCPI de plus-value ou SCPI de capitalisation. La société de gestion cherche à acheter des biens immobiliers avec décote, et va réinvestir les loyers plutôt que les distribuer aux investisseurs, de manière à réaliser des plus-values à long terme. En contrepartie, le prix des parts est fréquemment revalorisé (à la hausse). A noter qu’il peut parfois y avoir également versement de dividende exceptionnel.
  - SCPI fiscale : Le but de ces SCPI et de ses investisseurs, est d’obtenir des défiscalisation de type Pinel, Malraux, de déficit foncier….

NB : Nous ne recommandons pas les SCPI fiscales, car elles souffrent de 2 désavantages :

- - - Il faut les conserver jusqu’à liquidation de l’ensemble par la SCPI (12 – 15 ans)
    - Il y a souvent des moins-values à la revente, qui ne compense pas toujours le montant défiscalisé.

Secteurs d’investissement des SCPI :

Les SCPI investissent dans des biens immobiliers de plusieurs types :

- - Les SCPI de bureaux qui investissent dans des bureaux loués à des entreprises
  - Les SCPI de commerces ou murs de de commerce qui investissent dans des boutiques, des centres commerciaux, …
  - Les SCPI thématiques qui investissent dans un secteur précis : hôtels, hôpitaux, résidences étudiantes.
  - Les SCPI diversifiées qui investissent dans plusieurs des catégories ci-dessus.

Quelle performance pour les SCPI ?

Sur les dernières années, le rendement moyen annuel ou taux de distribution a été d’environ 5%. Il s’agit évidemment d’une moyenne globale, mais les taux sont généralement compris entre 3,5 et 6,5%.

A cette distribution, il faut ajouter la revalorisation moyenne du prix de la part détenu qui est de l’ordre des 1,1%

Comment sélectionner ses SCPI ?

Comme pour tous les investissements décrits sur ce site, nous vous recommandons de diversifier vos investissements en SCPI. En effet, même si en investissant dans une SCPI vous accéder à une part d’un ensemble de biens immobiliers, donc par nature plus diversifié qu’un investissement dans l’immobilier en direct, il intéressant d’acheter plusieurs SCPI afin d’assurer :

- Une diversification géographique : Paris / Province / Etranger
- Diversification par type d’activité : commerces / bureaux / résidentiel / spécialisé / diversifié.

Au-delà de cette diversification, certains critères vous aideront à bien choisir vos SCPI :

- - Évolution de la valeur de la part : sélectionnez les SCPI dont le prix de la valeur de la part est en hausse ou a minima stable au cours des 5-10 dernières années.
  - Évolution du loyer versé par part : De la même façon, choisissez des SCPI dont le loyer versé par part est stable ou augmente. Attention à ne pas regarder l’évolution du rendement mais bien le loyer ! En effet, un rendement peut être en hausse alors que le prix du loyer est stable si la valeur de la part diminue !
  - Taux d’occupation Financier (TOF) : Mesure le taux de biens loués/facturés : il doit être d’au moins 90 %.
  - Capitalisation : Privilégiez les grosses SCPI avec un capital supérieur à 1 milliard d’euros, car plus le patrimoine est important, et plus le risque est faible car mutualisé.
  - La réputation de la société de gestion : il existe plus d’une trentaine de sociétés de gestion de SCPI. Les plus connues/importantes sont : La Française AM, Primonial, Sofidy, Corum, Ciloger, Pareft Gestion, Fidal Gérance
  - Les frais :
    - - Frais d’achat : Ils sont en général compris entre 7 et 10 %, mais peuvent monter jusqu’à 12%. Privilégiez les frais faibles si les critères ci-dessus sont respectés.

NB : Paradoxalement les frais d’achats sont en réalité payés à la revente (valeur de retrait).

Frais de gestion annuels : ils correspondent à la gestion locative et l’entretien du parc immobilier. Ils sont en moyenne de 10 % des loyers, là encore avec des disparités entre les maisons de gestion (jusqu’à 18 % sur les SCPI qui n'ont pas de frais d’achat). Cela dit les loyers versés et les performances sont affichées nets de frais, vous pouvez donc vous contentez d’examiner les loyers versés.
Le prix à l’entrée : en fonction du montant que vous souhaitez investir, cela peut avoir son importance, car certaines SCPI sont accessibles dès quelques centaines d’euros, alors que d’autres demandent un investissement initial de plus de 10 000€

Avantages et inconvénients des SCPI :

Les SCPI partagent beaucoup d’avantages avec les REIT :

Elles permettent une diversification, et donc une mutualisation du risque, car vous achetez une part d’un ensemble de nombreux biens immobiliers.
Une gestion déléguée (vous n’avez pas à vous soucier de trouver un locataire, des remises en état, de l’entretien ….).
Un ticket d’entrée faible (vous achetez une part de bien immobilier avec un minimum situé entre 500 et 100€).
Une bonne rentabilité située entre 4 et 6% (en général, elle est un peu meilleure pour les REIT que pour les SCPI)

Elles diffèrent sensiblement sur 3 points :

La liquidité : dans les 2 cas, il est assez facile d’acheter et vendre sa part, mais dans le cas d’un REIT, comme il s’agit d’une action, cela ne prend que quelques secondes. Dans le cas de la SCPI, il faudra attendre qu’un acheteur se porte acquéreur de vos parts sur le 2nd marché, ce qui peut prendre plusieurs jours/semaines, voir quelques mois (NB : si la SCPI est logée dans une assurance vie, alors la vente est quasi immédiate).
Frais : ils sont assez léger pour les 2, mais il faudra payer des frais d’entrée (en fait de sortie) pour le SCPI, alors que pour les REIT il n’y a pas d’autre frais que ceux d’exécution de l’ordre de bourse.
Volatilité : les SCPI sont peu volatiles par rapport aux REIT qui le sont beaucoup plus et qui sont relativement corrélées au marché actions.

Mais la plus grosse différence, et le gros avantage que les SCPI possèdent sur les REIT, c’est : il est possible de faire un prêt immobilier auprès d’une banque ou d’un courtier pour acheter vos parts. Vous pouvez donc bénéficier d’un effet de levier, voir quasiment autofinancer votre achat si vous souscrivez un crédit assez long et que les loyers perçus via la SCPI couvrent les mensualités de votre crédit ! Ceci n’est pas du tout possible pour les REIT (impossible de souscrire un prêt immobilier pour financer l’achat de REIT).

La fiscalité des SCPI :

La fiscalité des SCPI est celle des revenus fonciers : 17,2% de prélèvements sociaux à payer + l’impôt sur le revenu en fonction de votre tranche d’imposition.

Optimisation de la fiscalité :

Crédit : Si vous avez investi à crédit, vous pourrez déduire les intérêts d’emprunt (et assurances) des revenus fonciers, et n’être donc taxé que sur la différence. Par exemple si vous avez 20 000 € de revenus fonciers via votre SCPI, et 5 000 € de frais réels (intérêts d’emprunt et assurances), alors vous ne serez imposés que sur 15 000 €.
Les SCPI étrangères : En cas d’accord entre le pays et la France, vous paierez un impôt à la source par la SCPI dans le pays étranger (à un taux généralement bien plus favorable qu’en France). Ce montant vous serez retiré de votre imposition Française l’année suivante (pour qu’il n’y ai pas de double imposition), et vous serez exonéré des 17,20 % de prélèvements sociaux.
L’assurance vie : si vous achetez vos part de SCPI dans une assurance vie, c’est la fiscalité de l’assurance-vie qui s’applique. Cette dernière est très avantageuse si vous retirez votre argent après ses 8 ans ! (voir page dédiée aux assurances vie). D’autre part, les frais d’achat seront moindres via une assurance vie, mais vous paierez en contrepartie, tous les ans, les frais de gestion des Unité de comptes (UC) compris entre 0,5 et 0,6%.

Quels sites web pour trouver des infos sur les SCPI ?

Pour obtenir des informations sur une SCPI, vous pouvez bien évidemment consulter le site de sa maison de gestion, mais si vous souhaitez les comparer ou faire des simulations, vous pouvez vous rendre sur les sites suivants :

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