Investir en immobilier via les SIIC ou REIT

Qu’est-ce qu’une SIIC ou REIT ?

Dans les 2 cas, il s’agit d’entreprises cotées en bourse sur le marché règlementé, dont l’objectif principal est l’achat ou la construction d’immeubles en vue de les louer, et/ou la détention directe ou indirecte de participation dans des entreprises respectant ces conditions.

Les SIIC et REIT bénéficient d’un régime fiscal avantageux (non-imposition sur les bénéfices) qui en contrepartie leur impose de distribuer (sous forme de dividendes) une part importante de leurs bénéfices aux actionnaires. Ainsi, les SIIC doivent reverser 95 % des bénéfices provenant des opérations de location d’immeubles, et 70 % des plus-values réalisées sur la cession de biens fonciers, alors que les REIT américaines doivent distribuer entre 80 et 95% de leurs résultats aux actionnaires.

Les SIIC françaises ont été créés en France en 2003, et les plus connues sont Unibail Rodamco Westfield, Gecina, Klepierre, Covivio, Icade. Les REIT américaines ont été créés en 1960, elles sont beaucoup plus nombreuses que les SIIC Françaises. Les plus grosses en terme de capitalisation sont : Prologis, American Tower Corporation, Crown Castle, Public Storage, Equinix, Realty Income, Simon Property Group.

De par la récurrence des dividendes (versés trimestriellement la plupart du temps pour les REIT US, et annuellement pour les REIT FR), et le fait que ce rendement soit relativement élevé (3-8%), les REIT conviennent particulièrement aux investisseurs qui souhaitent un complément de revenus.

Les différents types de REIT :

Il existe de nombreux REIT, principalement aux USA (~ 200). La plupart sont spécialisés sur un des secteurs ci-dessous (classement du secteur le plus important au moins important) :

• • Bureaux (« Office » en anglais)

  • Industries (« Industrial » en anglais)

  • Centres commerciaux (« Retail »)

  • Appartements/résidentiel (« Residential »)

  • Hôtels (« Lodging/Resorts » …)

  • Santé : Cliniques, Maisons de retraites,… (« Health Care »)

  • Stockage personnel (« Self-Storage »)

  • Infrastructure (ex Fibre optique, antennes communication, pipeline/gazoducs …)

  • Centres de données informatiques (« Datacenter»))

  • Spécialisé (ex : cinéma, casinos, centre de loisirs, prisons …) (« Specialty »)

Il existe aussi des REIT diversifiées (« Diversified ») qui regroupe un mix de 2 ou 3 des catégories ci-dessus (en général : bureaux, industrie et commerce).

Ces REIT US peuvent aussi être plus ou moins diversifiées géographiquement : certaines implantées dans une région des USA (ex : Washington), d’autres dans tout le pays, voire parfois à l’international.

Tous ces secteurs ont leurs particularités, et sont plus ou moins sensible aux cycles économiques : Les centre commerciaux subissent la concurrence d’internet, les hôtels ont été frappés par la crise covid, les bureaux ont été touchés par le covid et désormais l’augmentation du télétravail. Ceux qui performaient mieux hier, ne seront pas forcément ceux de demain (même si les secteurs de l’industrie, le stockage, la santé et le résidentiel semblent un peu plus stables).

Aussi, comme pour des actions classiques, nous vous recommandons de diversifier, et donc d’investir sur des REIT de différents secteurs, d’autant que chaque secteur dispose de REIT de qualité :

• • Industrie : Prologis, Stag indusctrial, public storage (entrepots)

  • Centres commerciaux : Simon Property Group,

  • Locaux commerciaux / magasins : Realty Income,

  • Infrastructure : Americain Tower, Crown Castle (gestion des infrastructures mobiles)

  • Centres de données : Equinix, Digital Realty (centres de données),

  • Santé : Welltower

  • Bureaux : Alexandria Real Estate

  • Diversifié : WP Carey

Cette diversification est d’autant plus importante que les cours de bourse des REIT sont beaucoup plus volatiles que ceux des SCPI (voir la section dédiée aux SCPI), ou de l’immobilier détenu en direct. D’une part, car elles dépendent des humeurs des investisseurs (à la hausse comme à la baisse), mais aussi car elles ont beaucoup recours au crédit pour développer leurs parcs fonciers. Ceci est bénéfique en période de croissance économique, mais plus problématique en période de récession ou de hausse des taux.

Evaluer le prix et la qualité d’une foncière cotée :

Exactement comme pour une action classique (voir la section choisir ses actions), il est important de choisir des REIT de qualité, mais aussi de ne pas trop les (sur)payer, si on veut que l’investissement soit rentable.

A noter qu’à part le ratio EV/EBITA décrit dans la section choisir ses actions, qui est relativement adapté pour les REIT d’un même type, les autres indicateurs comme le PEG ne sont pas du tout utilisable pour évaluer les REIT. Il existe cependant d’autres indicateurs plus spécifiques au monde des foncières cotées :

ANR ou NAV

L’ANR (Actif Net Réevalué) en France ou la NAV (Net Asset Value) pour les US, correspond à la valeur des biens immobiliers à ce jour (et non la valeur à laquelle ils ont été achetés), à laquelle on retranche tous les emprunts restants. C’est donc ce que possède réellement la foncière !

Cet ANR est calculé par des experts externes à la société, et est très souvent communiqué à chaque publication de résultats. Il est donc à minima évalué/communiqué tous les 3 mois pour les REIT US, parfois moins fréquemment pour les REIT FR.

Exactement comme pour les CEF, et les BDC, l’action peut coter en dessous de l’ANR / NAV, on parle alors de décote, ou au-dessus et on parle dans ce cas de surcote.

Il est préférable d’acheter en décote, mais faut-il encore s’assurer qu’elle n’est pas permanente ! Il est donc plus juste de dire qu’il vaut mieux acheter quand la décote est plus importante que la moyenne des dernières années, ou que la surcote est moins importante que la moyenne des dernières années. Sachant que la décote/surcote dépend normalement de la qualité des biens, de la qualité du management du REIT, de son endettement …

Le ratio LTV

Le ratio LTV (Loan to Value) correspond à la dette divisée par les actifs. Plus ce ratio est élevé, et plus l’entreprise emprunte, et donc utilise du levier pour acquérir ses biens immobiliers ce qui augmente son risque. En cas de crise, ou si plusieurs gros locataires venaient à ne plus payer leurs loyers, la REIT pourrait ne plus être en mesure de rembourser sa dette et pourrait être obligée de vendre une partie de ses actifs.

Attention, il est normal qu’une REIT soit endettée, car c’est souvent sa principale source de croissance. Les REIT achètent des biens en empruntant à X %, qu’ils espèrent louer avec un rendement de X+ quelques pourcents. Plus ces quelques pourcents sont importants (3 - 4 – 5 %), et plus le rendement interne de l’opération est important.

Cependant, nous recommandons de privilégier les REIT peu endettées. Il est fréquent de considérer que le LTV doit être inférieur à 70-80%, mais sur www.comprendrelabourse.fr nous sommes plus prudents, et préférons les REIT ayant un LTV < 50%

FFO et AFFO

Pour les actions classiques, nous avions vu dans la section choisir ses actions, qu’un bon indicateur de qualité était les flux de trésorerie disponibles, appelés FCF (Free Cash Flow).

L’équivalent pour les REIT est le  FFO (Funds From Operations). Autant le FCF n’est pas toujours communiqué pour les actions classiques, autant le FFO par action est largement communiqué par les REIT. Comme pour le FCF, nous recommandons que le FFO soit croissant, ou à minima stable dans le temps, ce qui signifie que la REIT est stable ou en croissance.

Pour connaitre si le dividende d'une REIT est à risque, il faut le comparer au FFO car le dividende doit être couvert par le FFO. Plus le ratio dividende/FFO est proche de 1, et plus le risque de baisse ou coupe de dividende est important (idéalement il faut un ratio < 80%).

Enfin, le ratio cours/FFO permet de comparer le prix de REIT du même secteur, ou à la moyenne historique pour ce REIT -> plus le ratio est bas, et moins l’action est chère.

L’AFFO (Adjusted Funds From Operations) est de plus en plus utilisé par les analystes immobiliers. Il correspond au FFO auquel on retire toute dépense récurrente capitalisée puis amortie. Ces dépenses en immobilisations récurrentes peuvent inclure des dépenses d’entretien telles que des projets de peinture ou de remplacement de toit. L’AFFO est donc une estimation plus précise du potentiel de bénéfices d’une REIT, et permet donc une meilleure mesure de la capacité de trésorerie ou de versement de dividendes.

Tout comme avec le FFO, on peut mesurer le ratio dividende/AFFO pour évaluer si le dividende est à risque, et le ratio cours/AFFO pour comparer le prix de plusieurs REIT d’un même secteur.

Comment acheter une part de foncière et où la loger ?

Pour investir dans une foncière cotée, rien de plus simple, car il vous suffit simplement d’acheter les actions de la foncière, comme n’importe quelle action. Pas de notaire, pas de frais d’entrée ou de dossiers, pas de montant minimal si ce n’est celui d’une action … Vous n’avez comme frais que ceux qu’appliquent votre courtier lorsque vous achetez des actions.

Compte titre obligatoire !

Pour les REIT US, il est bien évident que vous ne pouvez les loger que dans un CTO (Compte Titre Ordinaire). Vous serez donc imposés sur les dividendes et les plus-values en cas de vente, en fonction de votre choix : soit à la Flat Tax (30%), soit selon le barème de l’impôt sur le revenu (plus intéressant si vous êtes faiblement imposé).

Pour les SIIC françaises ou européennes, on pourrait penser qu’il est possible de les loger dans un PEA, mais ce n’est malheureusement plus possible depuis 2011. Il faut là-aussi passer par le Compte Titre.  En fait, il existe en France des rares « exceptions » dont les plus connus sont : Nexity et CBO Territoria. En effet, ces dernières ne sont pas à proprement parler des SIIC/REIT même si elles opèrent dans le domaine immobilier de par leurs multiples activités (syndicat immobilier, agences, promoteur .…)

Pour être tout à fait exact, il est aussi possible de loger quelques foncières dans son contrat l’assurance Vie. Mais les contrats qui le permettent sont rares (ex : Linxea Spirit 2), et le choix de foncière est très limité. Dans ce cas, il n’y a plus de Flat Tax ou d’impôt sur le revenu, mais vous payez les frais de gestion de l’assureur (environ 0,5% par an) correspondant à l’UC (voir section assurance vie)

Diversification

Comme pour les actions hors immobilier, nous vous rappelons qu’il est nécessaire de diversifier votre portefeuille. N’achetez pas qu’une seule foncière, et diversifiez leurs domaine de prédilection (résidentiel, commerce, industrie, bureaux …) et si possible leurs localisations.

Au niveau européen, il existe 27 SIIC couvrant tous les domaines (majorité de résidentiel et commercial) et principalement sur 3 pays : France, Royaume Uni et Allemagne (bien qu’il en existe aussi en Espagne, Suisse, Suède, Pays-Bas)

Et les ETF ?

Si vous ne souhaitez pas sélectionner vous-même vos foncières, il est possible d’utiliser des ETF. Vous aurez ainsi accès à un ensemble de REIT et/ou SIIC couvrant plusieurs domaines d’activité, et une certaine diversité géographique.

Il n’existe plus qu’un seul ETF éligible au PEA :Lyxor PEA Immobilier Europe (FTSE EPRA/NAREIT). Comme son nom l’indique, il couvre les REIT/SIIC européennes uniquement.

Au niveau mondial ou US, il existe un peu plus d’une cinquantaine d’ETF immobiliers. Mais la plupart des ETF immobiliers se concentrent sur les REIT US.

Le plus gros et le plus connu (souvent utiliser comme benchmark) est l’ETF Vanguard Real Estate ETF (ticker VNQ). Il couvre le périmètre des REIT US uniquement.

Si vous souhaitez un ETF immobilier avec une répartition géographique mondiale (ou plutôt couvrant les principaux pays), vous pouvez vous tourner vers l’ETF « iShares Global REIT ETF » (ticket REET) ou « SPDR Dow Jones Global Real Estate ETF » (ticker RWO) qui sont les 2 plus gros ETF REIT globaux.

A noter que Vanguard propose un ETF sur les REIT couvrant tous les pays sauf les US : il s’agit de l’ETF « Vanguard Global ex-U.S. Real Estate ETF » (ticker VNQI). Il peut donc être un bon complément à leur ETF VNQ si vous ne souhaitez pas vous « limiter » uniquement au marché US.

Pour la liste de tous les ETF immobiliers, et le détail sur chacun d’eux, vous pouvez utiliser les sites ETF suivants :

https://www.etf.com/channels/reit-etfs

https://etfdb.com/etfs/sector/real-estate/

Les risques et inconvénients des foncières?

Risques des REIT

Il y a 3 types de risques :

• • Les locataires : Si la REIT loue une grande majorité de ses bâtiments à un seul ou peu de locataires différents, il y a un risque si un locataire fait défaut. Il faudra alors trouver un autre locataire et pendant ce temps aucun loyer ne rentre, et il est possible que le nouveau locataire profite de la situation pour demander un loyer plus faible. Il faut donc privilégier les foncières ayant de nombreux locataires différents, et de qualité (idéalement avec Investisment Grade).

  • Un endettement trop important est dangereux pour la REIT, car il faut qu’elle soit toujours en mesure de rembourser les dettes qui lui ont servi à acheter ses biens immobiliers. Si elle perd des locataires, elle aura moins de revenu et pourrait être en défaut de paiement. Privilégiez donc les REIT peu endettées.

  • Volatilité des cours : contrairement à un achat de bien immobilier physique/réel dont le prix va peu varier, le prix des actions des REIT va lui beaucoup plus bouger en fonction du sentiment du marché. Même si vous serez gagnant sur le long terme, vous risquez d’être parfois en moins-values latentes, si le cours de votre foncière baisse suite à un évènement ponctuel (problème avec un locataire, sinistre), ou si l’ensemble du marché baisse (crise covid …)

Inconvénient de l’investissement dans les foncières :

A notre sens, il n’existe qu’un seul vrai désavantage à l’investissent dans les foncières cotées, par rapport à un investissement dans l’immobilier « physique/réel » ou par rapport au SCPI : l’impossibilité d’obtenir un prêt immobilier pour acheter des REIT/SIIC, et donc l’impossibilité de bénéficier de l’effet de levier.

En effet, si les banques prêtent assez facilement à des taux plutôt bas sur 10-15-20 ans pour acheter une maison ou un appartement (en tant que résidence principale ou en vue d’une location), il est un peu plus compliqué, mais tout à fait possible d'obtenir un prêt pour des SCPI, mais pas du tout pour un investissement en REIT. Votre seule solution serait de passer par un prêt personnel, mais comme le taux est souvent élevé et la durée courte, nous ne le recommandons pas, ou éventuellement de faire un achat sur marge (voir la partie marge et effet de levier) si votre broker le propose (ex : Interactive Broker, Degiro) et que le taux est faible

Quelle performance et quelle part de son portefeuille faut-il investir ?

L’immobilier et les REIT sont assez peu corrélés avec le SP500, ce qui constitue donc une assez bonne diversification.

D’autant que globalement, les REIT ont surperformées le SP500. 

Cela ne saute pas aux yeux, et on pourrait même penser le contraire si on compare uniquement l'évolution des cours du SP500 (SPY) et de l’ETF VNQ :

Mais si on y intègre les dividendes (qui sont toujours assez importants pour les REIT), la vision est toute autre :

En terme de part de portefeuille, il est recommandé d’avoir dans son portefeuille entre 20-30% d’immobilier. Compte tenu de la relative volatilité des cours des REIT, et du fait qu’il y a malgré tout un lien entre l’évolution du marché global et le cours des REIT, nous recommandons de ne pas dépasser 15% d’investissement en REIT.

Si vous voulez augmenter la part d’immobilier, l’idéal est de coupler votre investissement en REIT avec un investissement en SCPI (moins volatil et moins corrélé au marché) ou avec de l’investissement en immobilier physique.

Quels sites web pour trouver des infos sur les REIT ?

Pour obtenir des informations sur une REIT, vous pouvez bien évidemment consulter son site web, mais si vous souhaitez avoir une liste exhaustive des REIT US, et toutes les caractéristiques indispensables pour faire votre choix, il y a un site de référence :

• https://www.reit.com/

C'est le site de la NAREIT, qui est une association professionnelle américaine créée en 1960 spécialisée dans les REIT. Vous y trouverez absolument tout ce que vous pouvez chercher sur les REIT, que ce soit en terme d'études, de news, comparatif, conférences .... La NAREIT publie d'ailleurs tous les mois un rapport appelé REITwatch que vous pourrez télécharger, et qui constitue un vrai snapshot de la situation de chaque REIT US. Ces rapports sont accessibles gratuitement à la page suivante :

• https://www.reit.com/data-research/reit-market-data/reitwatch-nareits-monthly-industry-data-update